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“借名买房”法律风险与应对

来源:home-88必发 周时兵律师日期:2017-07-21

       2017年3月初,上海“类住宅”项目绿地峰尚汇被要求整改的资讯被爆出,3月26日北京出台政策,“商改住”全面限购。笔者认为,随着北京、上海对待“商改住”态度的明确化,买房人为了规避政策,将会更多的倾向于选择拍卖房、借名购房、企业名义购房等购房方式。其中,“借名买房”只要事先做好风险规划,未尝不是一个可以选择的途径。
什么是借名买房?
       所谓借名买房,简单讲就是出资人借用出名人的名义购房。房产证上的名字是出名人,但是房款由出资人支付,房屋由出资人实际占有使用。从法律上讲,出名人是房屋的产权人,从现实中讲,出资人与出名人之间认可房屋实际归出资人所有,出现了“名义产权人”与“实际产权人”分离的情况。
买房人(出资人)选择“借名购房”,主要有三大原因:
        1、买房人不具备购房资格,以上海为例,购买商品房对户籍、社保的缴纳、外地人婚否等方面有要求。
        2、买房人无法办理银行贷款,存在年龄较大、没有收入来源或有大额贷款尚未偿还等情况,导致无法通过银行贷款审批。
        3、为享受低价购房的条件,房改房、单位团购房、单位集资建房等房屋相对一般商品房来说的价格相对较低,此种情况对购房人的身份有要求。
出资人面临的六大风险出资人即“实际产权人”,由于在产证上没有署名,面对三类风险,即出名人不认可借名事实、房屋被处理或限制、出名人不配合办理过户,具体分述如下。
        1、出名人主张房产实际也归其所有出名人主张不仅法律上房屋归其所有,实际上也是自己出资购房。出资人的出资只是借款,最多比照民间借贷的利率返还本息。此种情况下,出资人将享受不到房屋大幅增值的利益。
        2、房产被出名人出售由于出名人是登记权利人,如果持有产证办理了房屋买卖、赠与手续,则买家在不知情的情况下,可以善意取得房屋的产权。出售的房款有可能远远低于市场价不说,还有更大的可能是出名人不将房款支付给出资人。
        3、房产被办理了抵押登记出名人可以持有产证去银行办理二次抵押,甚至向高利贷借款,导致房屋被抵押登记,对出资人日后处理房屋带来很大的麻烦。
        4、房屋被司法查封如果出名人身上背负债务,债权人可以在起诉出名人的同时要求查封出名人名下的房屋,一旦被查封则房屋无法过户。
        5、房产被分割、转移、继承如果出名人离婚,房屋可能被算作夫妻共同财产进行分割;也可能在婚内就被恶意采取加名、减名的形式过户到出名人配偶名下;如果出名人去世,出名人的继承人会主张继承该房屋。
        6、出名人不配合过户如果出资人是由于限购不能署名,往往约定在其符合过户条件的时候办理过户手续。但是届时出名人可能不予以配合。同样,如果出资人有将房屋出售、赠与他人的意愿,出名人也可能不予以配合。出名人面临的三大风险相对来说,出名人(登记权利人)的风险比较小,但是一旦不慎也会造成不小的麻烦。1、失去购房资格、优惠机会以上海为例,购房的数量有限制,一旦协助办理借名购房,将被挤占一个购房名额。如果如果购房需要的是登记权利人的资格、条件以享受优惠,借名购房后登记权利人将丧失了再次享受该优惠条件的机会,如首套房优惠政策、抽签摇号所取得的序位、被取消经济适用房资格等。2、可能影响信用出资人往往并非全款购房,而是以出名人名义办理了按揭手续,由出资人实际偿还房贷。一旦出资人未按时还贷,银行会直接向出名人要求还款,同时影响出名人的信用资质。3、财产被混同如果出名人涉诉,法院在查明被实行人财产时,将会把借名购房的该房屋视为出名人的财产,可能会将之作为被实行人生活所必须的财产予以保留,但实行其他财产,导致出名人实际上生活所必须的财产被实行。

法院观点

        1、违反政策的协议无效,只是规避限购限贷的协议有效借名购房往往会签订借名购房协议,如果说购买的是保障房等政策性住房,法院会认定协议无效。北京市高级法院曾经印发引导意见,认为只是为了规避限购限贷政策,从而借名购房,借名人实际享有房屋权益,依据双方协议约定要求出名人办理房屋所有权转移登记的,可予支撑。实践中各个地区可能有差异。
        2、是否存在借名购房事实需要明确法院往往根据是否有书面的借名购房协议、出资情况、房屋的占有使用情况进行判断。相关案例中有经常有家庭存在纠纷,在没有书面协议的情况下,法院一般都判决不予以支撑存在借名购房事实。
        3、配合过户的时候要求符合购房资格法院判决不能规避政策,如果出资人在庭审终结时仍然不符合过户条件,则法院判决不能突破限购政策,还是不能过户。

时兵观点

        1、务必签订一份比较好的书面协议,确认借名购房事实,在必要的时候可以请第三方见证。笔者将于最近在本公众号发表一份比较简单的《借名购房协议》,敬请关注。
        2、双方需要有证据意识,保存好出资证明、购房经过相关文件、装修证明等材料,由于出资人相对风险比较大,往往相关材料由其保管。
        3、借名购房有风险,一份完整的书面协议与保管完善的相关资料,也只能将风险降至最低而不是完全消除,咨询专业律师与中介会对双方都有帮助






君 澜 法 语:权利和义务就是得到和付出。
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