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【房地产纠纷】 房产抵押权人如何实现抵押权?

来源:home-88必发原创日期:2016-09-30

【案例概况】
       李某因资金周转需要向张某借款 50 万元,约定 6 个月后返还。为保证自己能按时还款,李某以自己的房产向张某抵押,并在房产登记部门做了登记。6 个月借款期限届满,张某向李某要求还款,李某因经营不善,无法按期偿还。此时张某应当采取何种途径实现自己的抵押权获得受偿呢?
【律师支招】
       对于案例中的情形,在《担保法》中曾有规定 “债务履行期届满抵押权人未受清偿的,可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿;协议不成的,抵押权人可以向人民法院提起诉讼。”(《担保法》第 53 条),依据该条款,抵押权人张某实现抵押权时首选需要与李某协商拍卖或变卖抵押的房产,若李某不同意,则张某只能向法院起诉,然后再依照判决书申请实行,在实行中要求拍卖或变卖,单起诉这一环节,最快也需要3-6 个月。而 2007 年 10 月 1 日起施行的《物权法》第 195 规定:“抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的,抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。”。依据该条款,张某和李某无法达成协议的,张某可以跳过诉讼环节,转而直接向法院请求拍卖变卖,这将大大缩短抵押权实现的时间。为了配合《物权法》的规定,2012 年《民事诉讼法》修改时,在特别程序一章中新增“实现担保物权的案件”:规定申请实现担保物权,由担保物权人以及其他有权请求实现担保物权的人依照物权法等法律,向担保财产所在地或者担保物权登记地基层人民法院提出;人民法院受理申请后,经审查,符合法律规定的,裁定拍卖、变卖担保财产,当事人依据该裁定可以向人民法院申请实行;不符合法律规定的,裁定驳回申请,当事人可以向人民法院提起诉讼。此次新增,在程序法上设立了实现担保物权的规定,但规定的较为笼统,实践中比较难以把握。到 2015 年 2 月 4 日《民事诉讼法》司法说明实施,制定了详细的操作标准:
       1、权利主体:担保物权人,包括抵押权人、质权人、留置权人;其他有权请求实现担保物权的人,包括抵押人、出质人、财产被留置的债务人或者所有权人等。
       2、管辖法院:实现担保物权案件属于海事法院等专门人民法院管辖的,由专门人民法院管辖。同一债权的担保物有多个且所在地不同,申请人分别向有管辖权的人民法院申请实现担保物权的,人民法院应当依法受理。
       3、顺序要求:同一财产上设立多个担保物权,登记在先的担保物权尚未实现的,不影响后顺位的担保物权人向人民法院申请实现担保物权。
       4、申请实现担保物权,应当提交下列材料:
    (一)申请书。申请书应当记明申请人、被申请人的姓名或者名称、联系方式等基本信息,具体的请求和事实、理由;
    (二)证明担保物权存在的材料,包括主合同、担保合同、抵押登记证明或者他项权利证书,权利质权的权利凭证或者质权出质登记证明等;
    (三)证明实现担保物权条件成就的材料;
    (四)担保财产现状的说明;
    (五)人民法院认为需要提交的其他材料。
       5、关于审理:实现担保物权案件可以由审判员一人独任审查。担保财产标的额超过基层人民法院管辖范围的,应当组成合议庭进行审查。审查实现担保物权案件,可以询问申请人、被申请人、利害关系人,必要时可以依职权调查相关事实。人民法院应当就主合同的效力、期限、履行情况,担保物权是否有效设立、担保财产的范围、被担保的债权范围、被担保的债权是否已届清偿期等担保物权实现的条件,以及是否损害他人合法权益等内容进行审查。被申请人或者利害关系人提出异议的,人民法院应当一并审查。
       6、审理结果:人民法院审查后,按下列情形分别处理:
   (一)当事人对实现担保物权无实质性争议且实现担保物权条件成就的,裁定准许拍卖、变卖担保财产;
   (二)当事人对实现担保物权有部分实质性争议的,可以就无争议部分裁定准许拍卖、变卖担保财产;
   (三)当事人对实现担保物权有实质性争议的,裁定驳回申请,并告知申请人向人民法院提起诉讼。
       7、申请费用:实现担保物权案件,人民法院裁定拍卖、变卖担保财产的,申请费由债务人、担保人负担;人民法院裁定驳回申请的,申请费由申请人负担。
【结语】
       担保物权尤其是抵押权,由于抵押权人并不实际占有抵押物,容易导致债务人拖延阻挠,导致抵押权难以实现。通过文中表述可以看出,对于权利人的保护,法律制度不断完善,操作性日益加强。抵押权人做设立抵押权时对合同的审核应当足够注意,更要按照规定进行登记,将来在实现抵押权时将会事半功倍。
君 澜 法 语:权利和义务就是得到和付出。
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