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【房地产纠纷】拆迁安置房屋买卖合同的效力分析

来源:home-88必发原创日期:2010-09-28

善意第三人与共有产权人的权益博弈
       随着城市化步伐的加快以及旧区改建的推进,大量农村及城镇房屋被纳入拆迁范围。为了解决被拆迁人的居住问题,政府为被拆迁人提供了拆迁安置房屋。拆迁安置房屋具有社会保障性质,其供应对象限定为被拆迁居民。与普通商品房相比,拆迁安置房屋最大的特点在于购买对象特定和交易时间受限,即只有符合条件的被拆迁人才有资格购买拆迁安置房,并且被拆迁人在取得拆迁安置房房产证的一定时间内(之前法律规定为五年,现在为三年)不得上市交易房屋。 虽然拆迁安置房交易受到限制,但在实际生活当中,由于拆迁安置房与普通商品房之间通常存在着较大的差价,因而在民间已经形成了事实上的拆迁安置房交易市场,甚至出现了批量收购此类房屋然后再转卖牟利的“黄牛”。虽然买卖双方先签订买卖合同办理款项及房屋交接手续,五年后(三年后)再办理房屋过户手续的做法并未违反法律规定,属于合法行为;但与普通的商品房相比,拆迁安置房屋的交易风险大了许多。一般风险为卖方因房价上涨而反悔不卖并通过串通其他共有产权人主张合同无效。法院也常常在保护善意 第三人还是保护共有产权人的抉择上陷入两难。实践中存在着大量类似的拆迁安置房屋买卖合免责声明:《home-88必发律谭》所刊登的内容不能被视为home-88必发律师事务所出具的法律意见或结论,如有任何法律问题或法律委托事务,请与本所联系。版权所有,未经书面许可,不得以任何形式复制或散播本刊物的任何内容。 同纠纷的案件。下面笔者通过经历的实践案例分析该类合同的效力。
案情回放:
原告一:孙某
原告二:陈某
被告一:张某
被告二:刘某
       原告一系被告一母亲,原告二与被告一为夫妻关系,被告一为出售方,被告二为买受方,原告二与被告一于 2000 年结婚,2009 年 6 月 23 日,被告一张某与案外人某动迁企业签订《上海市集体土地上房屋拆迁补偿安置协议》(以下简称“补偿协议”),补偿协议认定安置对象为原告一、原告二、被告一。2009 年 6 月 25 日被告一张某签订《XX 镇动迁安置低价商品房订购通知单》(以下简称“订房单”),订购单记载位于 XX 村 369 弄34 号 602 室房屋(本案诉争房屋)的订购人为本案被告一张某。
       2009 年 7 月 19 日,被告一张某(作为出售人,签约甲方)与被告二刘某(作为买受人,签约乙方)签订《房屋买卖定金合同》(以下简称“房屋买卖合同”),约定被告一将本案诉争房屋出售于被告二,建面 75 平方米,单价 7340 元/平方米,总房价为 55 万元。被告二于签订合同之日支付被告一 50 万元,另外约定剩余 5 万元被告二待诉争房屋过户至其名下后再支付。2009 年 7 月 20 日被告一将诉争房屋交付给被告二居住。2010 年 1月 13 日诉争房屋的产权登记至被告一名下。
       2013 年 9 月 10 日原告一与原告二将被告一、被告二诉至法院,要求确认《房屋买卖定金合同》无效。原告一与原告二认为其作为补偿安置对象,理应为诉争房屋的共有权利人,被告一与被告二就诉争房屋签订《房屋买卖定金合同》时未经其二人同意,房屋买卖行为应属无效。笔者作为被告二的代理人,认为《房屋买卖定金合同》合法有效,理由如下:首先,被告一并非无权处分诉争房屋,被告一作为补偿安置对象,又是诉争房屋订房单确定的唯一订房人,而且之后的诉争房屋产权登记至被告一一人名下,因此被告二有理由相信被告一为诉争房屋的完全权利人。其次,房屋买卖合同已经实际履行,被告二支付了合理的对价(即不低于当时市场价的对价),而且诉争房屋已经交付给被告二居住使用长达四年之久,原告一以及原告二对此应当知情。被告二作为善意的买受人(即善意第三人),其合法权益应当受到保护。2013 年 11 月 20 日法院判决驳回原告一及原告二的诉讼请求。
律师评析:
       本案的争议焦点很明确,即拆迁安置房屋买卖合同是否合法有效。而影响该类合同效力的因素有很多,而法院在审查该类合同的效力时往往会考虑以下因素,比如:买受人是否有充分的理由相信出售人系诉争房屋的完全权利人、其他共有权利人是否知情出售人的出售行为、出售人与买受人是否存在恶意串通的情形、买受人是否为善意的购房者、买受人是否知情诉争房屋存在其他的共有权利人、买卖合同是否系双方当事人的真实意思表示、买卖合同是否真实是否实际履行等等。根据民事诉讼的举证规则“谁主张谁举证”原则,当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明,否则要承担不利后果。法院会结合双方当事人的举证、质证来认定与案件争议相关的事实。因此,围绕着影响本案的争议焦点的因素进行举证、质证并充分说明理由说服法官是案件胜诉与否的关键。
       本案中,笔者抓住影响案件胜诉的关键因素通过以下四个方面进行分析,最终笔者的观点和意见也得到了法院的认可。 首先,买受人不仅是补偿协议认定的安置对象,而且是订房单上确认的唯一产权人,被告二凭借补偿协议和订房单与被告一签订拆迁安置房屋买卖合同,其有充分的理由相信被告一系诉争房屋的完全权利人,而且之后诉争房屋产权也是登记在了被告一一人名下。
       其次,诉争房屋已经交付给被告二居住使用长达四年之久,原告一以及原告二对此应当知情,其作为房屋的共有产权人对于房屋的实际情况不闻不问导致对诉争房屋已出售的情况完全不知情是不符合常理的。 再次,被告二以合理的对价购买诉争房屋,并实际居住使用,而且被告一从未向被告二揭露过二原告为诉争房屋共有权利人的情况,被告二对此不知情是可信的,综上情况可知被告二系善意的买受人,其合法权益应当受到保护。 最后,本案拆迁安置房屋买卖合同是双方当事人的真实意思表示,不存在恶意串通等于法有悖的情形,应当受到法律的保护。
       法律依据: 上海高院 《关于审理“二手房”买卖案件若干问题的解答》2、未经房屋共同共有人同意,出卖人对外签订的“二手房”买卖合同,效力如何认定?答:审判实践中,经常遇到房屋共有人以其他共有人擅自处分共有财产为由,主张其他共有人对外签订的“二手房”买卖合同无效。对此问题,应区别不同的情形分别处理。一是房屋出售时,权利登记仅为出卖人一人的,基于不动产的公示、公信原则,买受人有理由相信出卖人系房屋的完全权利人,其与出卖人之间签订的买卖合同,应认定为有效;但如有证据证明买受人存有过错,与出卖人恶意串通,损害其他共有人利益的除外。二是房屋出售时,权利登记为数人的,基于部分共同共有人不得擅自处分共有财产的法律规定,在其他权利人事后不予追认的情况下,应认定买卖合同无效;但买受人有理由相信出卖人有代理权,符合表见代理构成要件的,应确认买卖合同有效。


君 澜 法 语:权利和义务就是得到和付出。
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