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【房地产】借名买房合同的效力问题

来源:home-88必发原创日期:2010-06-19

       借名买房是指房屋的实际出资人借用他人名义购房,并以他人名义登记房屋所有权的行为。房屋的实际出资人为事实购房人或者真正购房人,被借名之人为登记购房人。这是买房人应对国家限购政策和高额的首付款而苦思冥想出来的对策。现实中借名买房的现象层出不穷,因此而产生的纠纷也屡见不鲜,在借名买房存在巨大的法律风险的情况下,仍然有人乐此不疲,抱着险中求富的心态行走在法律的边缘。
一、借名买房合同的成因
        1、规避法律或者政策。根据我国有关法律或政策规定,购买房产需要一定的资格,借名买房人不具备购买资格,无法以自己的真实身份购买,被借名购房人具有购买资格。为了逃避该法律或政策规定,借名人借用拥有购房资格的人的名义购买房屋。比如,依据《经济适用住房管理办法》中关于经济适用房的限售规定。对于不符合购买经济适用住房申请条件的人来说,想以较低的价格购买这样的保障性住房,就借用具备申请条件的人的名义来购买。又比如,限购令的出台,让很多人失去了购买房产的资格。很多买房者因不符合条件而被限购,借名买房也就成为被限购者采用的买房方式。这是借名买房最常见的情形。
        2、转移财产逃避债务。有些债务人为了隐匿财产,恶意躲债,事先把房屋登记在他人名下,给债务人和法院以自己无财产的假象。还有的在夫妻感情不和的婚姻关系中,特别是在一方对另一方收入和财产状况不知情的情况下,掌握夫妻共同财产的一方为了逃避分割,借用他人的名义购买房屋,来达到将来离婚时不作为共同财产分割的目的。
        3、贪图便宜享受优惠贷款政策。比如,只有具有城镇户口的在岗职工,才能享受住房公积金贷款。购房人没有资格办理这种贷款,于是就以他人的名义办理公积金贷款。
        4、简便手续,减少税费。比如,当房屋作为将来的遗产时,为了避免将来的房产继承手续的办理,或为了避免将来的继承纷争,直接将房屋登记到某一子女名下。

二、借名买房合同的效力问题
       在借名买房的背后,实际出资人会与登记购房人签订相应的房屋买卖合同,以保证自己能够取得所购买的房屋,该合同的有效性对实际出资人是否能够取得房屋或者最大化的保护自身的利益至关重要。对于双方在幕后签订买卖合同的有效性需要具体分析。(1)借名购房一般的商品房,该买卖合同应当认定为有效合同 意思自治是我国合同法的一项基本原则,任何人有权依据《合同法》有关委托代理方面的规定,委托他人代理为一定民事法律行为,其中当然包括代理买卖房屋。如果不存在恶意规避法律或者政策的行为,双方当事人自愿签署的借名买房合同合法有效,应具有法律效力。实际出资人可以以双方签订的合同,要求登记购房人将所购房屋过户到自己名下。对此,《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的引导意见(试行)》(京高法发[2010]458 号)第十五条有着具体规定:“当事人约定一方以他人名义购买房屋,并将房屋登记在他人名下,借名人实际享有房屋权益,借名人依据合同约定要求登记人(出名人)办理房屋所有权转移登记的,可予支撑。”这说明借名买房合同在不违反法律或者政策性规定的情况下,一般认定为有效。(2)借名购买经济适用房等特殊房屋的合同效力 对于该类合同的效力,法院一般会认为该类合同为无效合同,理由是双方当事人,尤其是实际出资人存在恶意规避法律或国家政策的行为,属于《合同法》中关于违反法律规定或以合法形式掩盖非法目的无效合同情形,其签订合同的标的是买卖某种特定的购房资格,而非房屋本身,应当认定为无效。对此,《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的引导意见(试行)(京高法发[2010]458 号)第十六条规定:“借名人违反相关政策、法规的规定,借名购买经济适用住房等政策性保障住房,并登记在他人名下,借名人主张确认房屋归其所有或者依据双方之间的约定要求登记人办理房屋所有权转移登记的,一般不予支撑。”
三、借名买房合同的风险防范 
       借名买房的风险是不言而喻的,为避免发生钱财两空的困境,借名买房人应当做到以下四点:一是一定要认清楚所购房屋的性质,如果是拆迁房、经济适用房等,最好不要铤而走险;二是签订“借名买房合同”要言明房屋所有权归谁所有,明确双方的权利义务;三是在借名买房人控制买房手续材料、留存足够的证据。比如出资的原始凭证,如存折、购房发票等;四是借名买房合同中最好约定:登记购房人不得过户房屋、迟延过户、将房屋卖给第三人等情形,如果出现此等违约情况,要承担相应的违约责任。以此做为严格履行借名买房合同的法律保障。
君 澜 法 语:权利和义务就是得到和付出。
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